土地出让独家垄断撕开口子，宅基地仍处“灰色地带”
前天（8月26日），十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。
公众广泛聚焦的“集体经营性土地是否可直接入市？”“如何入市？”“宅基地制度将如何改革？”等等一系列疑问，终于迎来答案。
这是被普遍认为是20年来关于土地法律和管理制度层面的最大改革。
此次修正案的通过，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，是从顶层设计层面对国有土地管理制度进行的改革，或是建立房地产市场长效机制的重要举措之一。
按照新法规定，集体经营性建设用地，只能用于工业、商业等经营性用途，对商品住宅市场，不会产生较大的影响。但是，更多的土地进入土地市场，将有利于缓解供给矛盾。而对于房企来说，集体经营性建设用地入市也为部分企业创造了新的机遇。
丁建刚评论：
这次《土地管理法》的修订，是具有历史意义的。
1. 实行了20年的土地出让由国有土地部门独家垄断的历史结束了。
虽然仅仅撕开了一个小小的口子，仅仅是农村集体建设用地，仅仅用于工业和商业，是非住宅的开发，但毕竟撕开了一个历史性的口子。
2. 农民宅基地的交易仍处灰色地带。
虽然本次修订称，完善农村宅基地制度和自愿有偿退出机制。
在第62条的修订中确定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”
有“出卖”的字眼，当然，修订之前也有这个“出卖”的表述，这次增加了一个“赠与”。
农民对建造在自己宅基地上的住房拥有物权和产权，但宅基地又属于集体用地性质。
根据“房随地走，地随房走”的原则，理论上，房和地不可分割。
那么这个“出卖”，能卖给谁呢？
新《土地管理法》对63条进行了修订，但前提是：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途”。
农民的宅基地也属集体用地性质，但农民的宅基地不太可能规划为工业、商业等经营性用途，从这一条的字面上理解，入市的不包括宅基地。
综合《宪法》第10条和新《土地管理法》第62条、第63条的修订内容，理论上，农民的宅基地，仍不能出售给本村集体以外的人。
宅基地仍不能入市流转（浙江省义乌等县市，对宅基地转让在其县市范围之内有一些特殊政策试点的除外）。
因此，城市居民去购买农民的宅基地，可能仍处于合法和非法之间的“灰色地带”。
01
破除集体经营性建设用地进入市场的法律障碍
新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，将第63条修改为：
“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”
02
完善农村宅基地制度
新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，此次修改允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。
新《土地管理法》第62条修改为：
“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”
03
明确土地征收制度改革
宪法规定：国家为了公共利益的需要可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。但没有对土地征收的范围进行明确界定。
新《土地管理法》增加第45条，明确界定可征收土地的范围：军事和外交需要用地的；政府基础设施建设需要用地的；政府公共事业需要用地的；政府扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；经省级以上人民政府批准的成片开发建设需要用地的；法律规定为公共利益需要的土地的其他情形。”
明确征收补偿基本原则
新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定，并增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。
04
为“多规合一”改革预留法律空间
随着国土空间规划体系的建立和实施，土地利用总体规划和城乡规划将不再单独编制和审批，最终将被国土空间规划所取代。
新《土地管理法》为“多规合一”改革预留了法律空间，增加第18条，规定：
“国家建立国土空间规划体系。
经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。”
05
基本农田提升为永久基本农田
新《土地管理法》增加第35条明确：“国家实行永久基本农田保护制度。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。”
06
合理划分中央和地方土地审批权限
新《土地管理法》对中央和地方的土地审批权限进行了调整，按照是否占用永久基本农田来划分国务院和省级政府的审批权限。
今后，国务院只审批涉及永久基本农田的农用地转用，其他的由国务院授权省级政府审批。
07
土地督察制度正式入法
2006年，国务院决定实施国家土地督察制度，对省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府土地管理和土地利用情况进行督察。
新《土地管理法》增加第6条对土地督察制度的规定，国家土地督察制度正式成为土地管理的法律制度。
同时，《城市房地产管理法》第9条作出修改：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”
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